Чек-лист для бухгалтера: что учесть при оформлении договора на аренду недвижимости

Для многих компаний аренда помещений — дело рутинное. Подобным образом снимаются офисы, склады, помещения под торговые точки. Как правило, договор на аренду составляет и передает на подпись арендодатель. Мы собрали в чек-лист важные моменты, которые следует проверить, прежде чем подписывать такой документ.

Алексей Смирнов Юрист по налоговым, трудовым и гражданским правоотношениям

Шаг 1. Проверьте описание предмета аренды

Первое, что нужно проверить сразу же после получения проекта договора, — это пункты, в которых описывается предмет аренды: то здание, сооружение или помещение, которое предполагается арендовать. Дело в том, что по правилам Гражданского кодекса договор, в котором нет четких данных об объекте аренды, считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Особенно это важно в отношении аренды помещений внутри зданий. Судебная практика исходит из того, что договор аренды помещений можно считать заключенным, если в нем:

• приведен адрес здания или сооружения, где располагаются арендованные помещения;
• указана площадь этих помещений.

Конкретное расположение передаваемых в аренду объектов можно зафиксировать графически на плане этажа здания, если таковой будет приложением к договору аренды (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.10.2018 № Ф02-5183/2018 по делу № А19-990/2018).

Если вы арендуете земельный участок вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, обратите внимание, что в этом случае в договоре нельзя привести данные только о земельном участке. Нужно также перечислить все объекты, которые передаются в аренду вместе с землей.

Дело в том, что передача в аренду земли сама по себе не влечет перехода к арендатору прав пользования всеми объектами недвижимости, которые расположены на этом участке. Соответственно, если в договоре среди объектов аренды прямо не назвать соответствующие здания или сооружения, то будет считаться, что в аренду передана только земля (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.07.2019 № Ф04-2585/2019 по делу № А67-1469/2018).

Заметим, что в обратной ситуации — когда по договору аренды в пользование передается здание или сооружение, к арендатору автоматически (на основании закона) переходят права на использование прилегающего земельного участка, необходимого для эксплуатации арендуемого объекта. Если у земли и здания один и тот же собственник-арендодатель, арендатор здания одновременно получает право на аренду земли (ст. 652 ГК РФ). При этом считается, что стоимость аренды земли уже включена в цену аренды здания (ст. 654 ГК РФ). Поэтому в общем случае арендатор не должен доплачивать за пользование землей, необходимой для доступа к арендуемому зданию или сооружению.

Однако из этого правила есть и исключение. Если стороны в договоре аренды здания прямо указали, что арендная плата не включает плату за землю, то арендодатель может потребовать дополнительной оплаты. Но только после того, как будет оформлен отдельный договор аренды земельного участка, устанавливающий размер платы (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа в постановлении от 07.02.2018 № Ф07-131/2018 по делу № А56-23033/2017).

Сдавайте отчеты за организации в ФНС, СФР, Росстат, РПН и ЦБ. Используйте удобные возможности для обслуживания клиентов, чтобы освободить время для развития бизнеса.

Подробнее

Шаг 2. Убедитесь, что вам нужен договор аренды, а не хранения

При составлении договора в отношении складских помещений могут возникать сомнения в том является ли пользование складом арендой. Или надо составлять договор хранения. Чтобы правильно выбрать нужный вид соглашения, надо понять суть предполагаемых отношений между сторонами — смотрите таблицу (определение Верховного Суда РФ от 11.11.2020 № 310-ЭС20-17813 по делу № А83-9432/2019):

Шаг 3. Установите срок аренды, обратите внимание на пролонгацию

Как правило, договор аренды недвижимости оформляют на срок, не превышающий одного года. Делается это для того, чтобы сделка не подпадала под требование о государственной регистрации, т. к. процедура эта сложная и недешевая. При этом в договор, как правило, включается условие об автоматической пролонгации на очередной срок при отсутствии возражений сторон.

Условие об автоматической пролонгации означает, что договор не будет продлен на очередной год, только если одновременно выполняются два условия:

1. Любая из сторон заявила именно об отказе от продления договора на очередной год.
2. Такое заявление сделано в течение срока аренды.

В этой связи, сторона, которая решила отказаться от договора, должна сделать это заблаговременно, а не после того, как срок аренды вышел. Иначе договор возобновится на очередной период и отказ будет недействительным. Также надо следить за правильностью формулировок. В уведомлении, которое направляется в адрес контрагента, должно быть указание именно на желание отказаться от продления договора. Заменить эту формулировку, к примеру, на проект соглашения о расторжении договора, нельзя (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.12.2018 № Ф02-5817/2018 по делу № А33-26532/2017).

Шаг 4. Согласуйте форму арендной платы

Стороны вправе согласовать арендную плату не только в денежной форме. В частности, можно закрепить, что вместо внесения платы арендатор будет:

• нести затраты на содержание и улучшение помещения, проведение капитального ремонта и переоборудование арендуемого помещения;
• оплачивать коммунальные расходы.

Статья 614 ГК РФ допускает разные формы арендной платы. При этом прямо указывается, что она может быть установлена в форме предоставления арендатором определенных услуг и возложения на него затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 3 и 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Поэтому условие договора о том, что вместо арендной платы на арендатора возлагаются обязанности по внесению коммунальной платы, переоборудованию помещения и проведению в нем капитального ремонта, закону не противоречит.

Помните, что такие формулировки договора влекут у арендатора безусловную обязанность сделать ремонт, даже если реальной необходимости в этом нет. Иначе будет считаться, что он не внес арендную плату и собственник сможет взыскать с него стоимость ремонта (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.10.2023 № Ф01-6275/2023 по делу № А79-9661/2020).

Здесь напомним, что устанавливать в качестве арендной платы только лишь обязанность по уплате коммунальных услуг нельзя. Такой подход противоречит положениям ст. 614 ГК РФ, поскольку собственник в итоге не получает никакого встречного представления — все поступающие суммы уходят ресурсоснабжающим организациям. В итоге, договор становится фактически безвозмездным, что недопустимо для аренды (п. 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, прил. к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Есть особенности в части арендной платы и в ситуации, когда у объекта аренды несколько собственников. В таком случае каждый из владельцев вправе претендовать на часть денег за аренду. Поэтому в договоре обязательно нужно зафиксировать порядок их распределения между совладельцами. При этом нужно проконтролировать, чтобы были учтены интересы всех владельцев. Иначе забытый собственник вполне может предъявить претензии к арендатору и потребовать не только свою часть платы, но также штрафы и пени за нарушение срока ее перечисления.

Дополнительно при составлении такого договора надо проверить, что у лица, которое подписывает документ со стороны арендодателя, есть соответствующие доверенности от всех совладельцев. Если это не так, то договор должны подписывать все собственники. Аналогично и с возвратом имущества: акт должны подписать или все собственники или тот, кто получил от них доверенность (определение Верховного Суда РФ от 27.02.2020 № 301-ЭС19-28557 по делу № А82-20877/2018).

Шаг 5. Проверьте пункты об ответственности за просрочку внесения платы

Раз уж мы коснулись ответственности за несвоевременное внесение арендной платы, остановимся на этом моменте чуть подробнее. Практика показывает, что в этой части арендодатели не скупятся на установление самых разных наказаний, в ход идут все дозволенные ГК РФ механизмы:

• неустойка (пени или штраф);
• повышенная арендная плата;
• плата за коммерческий кредит.

Но суды к таким вольностям относятся скептически, указывая на недопустимость маскировки условий и установления скрытых форм ответственности. В частности, нельзя включать в договор одновременно условие о пенях за просрочку внесения арендной платы и пункт о коммерческом кредите с начислением процентов на эту же сумму.

Дело в том, что по своей юридической сути плата за кредит не может быть связана с нарушением арендатором обязательства по внесению арендной платы. Также ее нельзя ставить в прямую зависимость от суммы неисполненного обязательства. Это все признаки неустойки, а не коммерческого кредита. А две одинаковых по сути неустойки за нарушение одного и того же обязательства устанавливать нельзя (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2021 № Ф04-1442/2021 по делу № А46-9868/2020).

Читайте также:

• На что обратить внимание при оформлении договора оказания услуг
• Аренда и лизинг в учете малого бизнеса: вопросы и ответы
• Нужно ли учитывать в доходах возмещение стоимости коммунальных услуг от арендаторов?
• Аренда у работника-самозанятого: суд поставил точку в споре

Отчитайтесь легко и без ошибок

Удобный сервис для подготовки и сдачи отчетов через интернет.

Сдать отчеты бесплатно