Электронный документооборот
Учет и отчетность
Участие в закупках
Торговля и ритейл
Автоматизация бизнеса
Проверка контрагентов
Управление HR‑процессами
Коммуникации
Обучение
Сделки с недвижимостью
Банковские услуги
Продажи и маркетинг
Информационная безопасность
Большинство договоров аренды недвижимости заключается на срок, не превышающий года. Делается это, чтобы избежать сложной и недешевой процедуры регистрации договора. Поговорим о правовых последствиях такого оформления аренды.
Способы оформления долгосрочной аренды
Оформление аренды краткосрочным договором не всегда говорит о том, что арендатор планирует пользоваться имуществом недолго. Зачастую это лишь уловка, позволяющая сторонам обойти требование ГК РФ о государственной регистрации договора аренды и сэкономить таким образом деньги и время.
В этом случае в договоре обычно указывают, что имущество передается в пользование на 11 месяцев, а в действительности срок составляет несколько лет. Для обеспечения юридической чистоты такой сделки договор надо ежегодно переоформлять.
Но есть альтернатива — включить в него условие об автоматической пролонгации. Однако оба варианта не лишены недостатков и подводных камней.
Чем грозит пропуск срока аренды
Самое очевидное последствие оформления длительной аренды через договор на 11 месяцев — это пропуск истечения согласованного срока аренды. Что будет, если стороны забудут продлить договор?
Ответ находим в п. 2 ст. 621 ГК РФ: если по истечении срока аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Так же, как и краткосрочные, такие бессрочные договоры государственной регистрации не подлежат (п. 11 приложения к Информационному письму Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59). А значит, сторонам «просроченного» договора никаких дополнительных действий предпринимать не нужно: аренда автоматически, без оформления каких-либо дополнительных соглашений, трансформируется в бессрочную.
Все остальные условия первоначального договора, заключенного на 11 месяцев, сохранят силу: арендатор по-прежнему сможет пользоваться имуществом на законных основаниях, а арендодатель — претендовать на согласованную арендную плату.
Заполнить, проверить и сдать бухгалтерскую отчетность через интернет.
Особенности бессрочной аренды
Казалось бы, договор аренды без указания срока — идеальный способ оформить длительную аренду без необходимости регистрировать договор. Однако на практике его используют редко. Объясним, почему так.
По правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон с уведомлением другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Причем отказ может быть немотивированным. А значит, прекратить аренду по такому договору можно, даже если арендатор не допускал нарушений.
Более того, ограничить эту возможность договором нельзя (определение ВС от 19.03.2019 № 310-ЭС19-2506 по делу № А23-6882/2017). Это в полной мере касается и краткосрочных договоров, которые стали бессрочными из-за пропуска срока (определение ВС от 25.09.2017 № 305-ЭС17-5424 по делу N А40-231248/2015).
Бессрочная аренда невыгодна арендатору, так как он в любой момент без объяснения причин может быть лишен и объекта аренды, и всех улучшений, которые он произвел в надежде на длительное сотрудничество.
Автоматическая пролонгация договора аренды
Альтернативой ежегодному переподписанию договора может быть включение в его текст условия об автоматической пролонгации на очередной срок. Судебная практика исходит из того, что такое продление допускается неограниченное количество раз. При этом в договоре достаточно сделать лишь оговорку о возможности автопролонгации. Отдельно указывать, что она может проводиться неоднократно, необязательно.
Даже при отсутствии такой оговорки условие о пролонгации будет действовать каждый раз после окончания срока аренды. Следовательно, договор будет раз за разом возобновляться на новый период (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 26.04.2022 № Ф02-877/2022 по делу № А19-13364/2021).
Вне зависимости от количества продлений договор аренды не будет считаться бессрочным. Юридически в такой ситуации после каждой пролонгации между сторонами возникает новый договор, условия которого идентичны тем, что были в договоре, срок которого истек.
А значит, независимо от того, сколько раз возобновлялся договор, к нему не применяются упоминавшиеся выше правила ст. 610 ГК РФ об одностороннем и не мотивированном отказе (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 15.10.2019 № Ф02-5376/2019 по делу № А33-33291/2017).
Отказ от пролонгации аренды
Условие об автоматическом продлении аренды тоже имеет подводные камни. Вот несколько правил, которые помогут избежать проблем.
Если вы — сторона, которая решила отказаться от возобновления аренды, уведомьте о своем решении контрагента в срок, установленный договором. Формулировки в уведомлении должны однозначно свидетельствовать о желании прекратить аренду. В дополнение можно приложить проект соглашения о расторжении договора. Иначе договор продолжит действовать (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 11.12.2018 № Ф02-5817/2018 по делу № А33-26532/2017).
Если вы арендатор, и отказ от продления — ваша инициатива, то после уведомления арендодателя к дате истечения срока освободите арендуемое имущество. При этом если арендодатель не реагирует на обычные каналы связи (телефон, мессенджеры, электронная почта) и уклоняется от подписания акта, письменно известите его о готовности вернуть имущество. Выполнение этих формальностей позволит доказать, что арендные отношения прекращены, и вы сможете не вносить плату за последующие периоды (определение ВС от 23.11.2020 № 302-ЭС20-18839 по делу № А33-28517/2018).
Заполнить, проверить и сдать бухгалтерскую отчетность через интернет.
Обязательно изучите материалы по теме:
