Управляющая компания при НДС на УСН

Управляющие компании на УСН с 2025 года стали плательщиками НДС. Поговорим о том, в каких случаях уплачивать и декларировать налог. Разберемся, у кого есть льготы по НДС, а кто может не только обойтись без НДС, но и не сдавать отчетность по налогу.

Когда управляющие компании на УСН освобождаются от НДС

С 2025 года все управляющие компании на УСН (далее — УК) стали плательщиками НДС. Полностью освобождены от налога:

• УК, которые регистрируются и переходят на УСН с 01.01.2025 (п. 1 ст. 145 НК РФ, п. 4 Методических рекомендаций, утв. письмом ФНС от 17.10.2024 № СД-4-3/11815@).
• УК, которые работали на УСН в 2024 году или переходят на УСН с другого режима с 2025 года, при этом налоговый доход за 2024 год не превысил 60 млн руб. (п. 1 ст. 145 НК РФ).

Не работали с НДС? Поможем выбрать ставку и подготовить декларацию.

Попробовать бесплатно

Как считать доход для освобождения

Налоговый доход УК, работающих на упрощенке, для целей освобождения от НДС фактически равен доходу, который отражается в УСН-декларации. Но есть два важных нюанса.

Во-первых, из предельной суммы дохода для освобождения от НДС нельзя исключать доходы, не облагаемые этим налогом согласно ст. 149 НК РФ (письмо Минфина от 23.12.2024 № 03-07-11/130125).

Во-вторых, доходы УК, которые выведены из-под обложения УСН, не учитываются в составе лимита 60 млн руб. Это:

Доходы УК от оказанных собственникам (пользователям) недвижимости коммунальных услуг в случае, если УК заключила договоры ресурсоснабжения, договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО) с ресурсоснабжающими организациями, региональными операторами по обращению с ТКО в соответствии с требованиями, установленными законодательством РФ (подп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Суммы, полученные от собственников (пользователей) в оплату приобретаемых коммунальных и иных услуг в случае, если между УК и собственниками (пользователями) заключен посреднический договор, по которому УК выступает посредником за вознаграждение (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, п. 5 Методических рекомендаций по НДС для УСН, утв. письмом ФНС от 17.10.2024 № СД-4-3/11815@).

Суммы взносов на капремонт общего имущества многоквартирного дома, которые УК зачисляет на спецсчет (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, письмо Минфина от 14.05.2015 № 03-03-10/27648, письмо ФНС от 04.06.2015 № ГД-4-3/9639@).

В налогообложении УК, освобожденной от НДС в 2025 году, ничего не меняется по сравнению с 2024 годом. Однако если она применяет кассовую технику, придется перепрошить ККТ и обновить бухгалтерскую систему, применяемую при работе с кассой, поскольку ФНС обновила форматы фискальных данных (Приказ ФНС от 15.11.2024 № ЕД-7-20/1038@).

Если налоговый доход УК за 2025 год не превысит 60 млн руб., освобождение от НДС будет и в 2026 году.

Особенности освобождения от НДС

Освобождение действует автоматически без каких-либо заявлений от УК (письмо ФНС от 22.08.2024 № СД-4-3/9631@).

От освобождения нельзя отказаться (письма Минфина от 07.10.2024 № 03-07-11/96800, от 02.10.2024 № 03-07-11/95245). Однако его можно утратить, если налоговый доход в течение календарного года превысит 60 млн руб. Льгота прекращает действовать с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором доход превысил 60 млн руб. (п. 3 Методических рекомендаций). И тогда освобождение от НДС нельзя будет применить и в следующем году. 

Как УК на УСН работать с НДС

Если управляющая компания не имеет права на освобождение или утратила его, возможны два варианта работы с НДС — по специальным ставкам 5% (7)% или общей 20%.

Применение специальных ставок 5% (7%)

Ставка НДС 5% применяется, если налоговый доход в предшествующем году и в течение текущего года не превышает 250 млн руб. Ставка 7% применяется, если налоговый доход в предшествующем году или в текущем году превысил 250 млн руб. Доход определяется по тем же правилам, что и лимит 60 млн руб. для целей освобождения от НДС.

Перейти на спецставку можно как с начала года, так и с начала любого квартала (п. 8 Методических рекомендаций). Выбор специальной ставки фиксируется в декларации по НДС за период, с которого УК решает ее применять (п. 7 Методических рекомендаций). 

Выбранная специальная ставка сохраняется 3 года подряд, кроме следующих ситуаций (п. 9 Методических рекомендаций):

Если по итогам года доход УК не превысил 60 млн руб. В таком случае со следующего года применяется освобождение от НДС.

Если в течение года налоговый доход УК превысил 250 млн руб., но не превысил 450 млн руб. В этом случае придется перейти на специальную ставку 7% с месяца, следующего за месяцем, в котором доход превысил 250 млн руб. Ставку 7% применяйте до конца соответствующего года и в следующем году.

В течение года налоговый доход УК превысил 450 млн руб. Тогда с месяца, в котором доход превысил 450 млн руб., утрачивается как право на УСН, так и право на специальную ставку НДС (п. 4 ст. 346.13, п. 8 ст. 164 НК РФ).

При применении спецставки НДС налог к уплате с выручки от реализации услуг (работ) исчисляется по ставке 5% (7%) от цены услуг (работ) без НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ, п. 13 Методических рекомендаций).

При выборе специальной ставки НДС вычеты по приобретенным товарам (работам, услугам) не применяются (п. 17 Методических рекомендаций).

Применение общей ставки 20%

В этом случае сумма налога к уплате с выручки от реализации услуг (работ) исчисляется по ставке 20% от цены услуг (работ) без НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ, п. 13 Методических рекомендаций).

Уменьшить НДС к уплате при выборе общей ставки УК может за счет налоговых вычетов по приобретаемым товарам (работам, услугам), используемым для облагаемых НДС операций (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). 

Однако в большинстве случаев, когда работы (услуги) выполняются (оказываются) штатными работниками УК, как в приведенном выше примере с уборкой территории, величина вычетов НДС будет несущественной, так как основную часть себестоимости подобных услуг (работ) составляют зарплата и зарплатные налоги, то есть затраты, по которым нет входящего НДС. 

Поэтому, как правило, компании выгоднее специальные ставки НДС (п. 8 Методических рекомендаций). 

Льготы по НДС для УК на УСН

Спецификой деятельности УК является возможность существенно снизить налоговое бремя по НДС, если компания обязана уплачивать налог исходя из суммы налогового дохода. Речь идет о применении освобождения от НДС ряда операций.

Освобождаемые от НДС операции

Реализация коммунальных услуг, услуг по обращению с ТКО — при условии, что УК приобретает коммунальные услуги у поставщиков, услуги по обращению с ТКО у региональных операторов по обращению с ТКО (подп. 29, 29.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Освобождается от НДС реализация УК коммунальных услуг и услуг по обращению с ТКО по цене приобретения таких услуг у поставщиков, то есть по утвержденным тарифам (письмо Минфина от 19.04.2022 № 03-07-07/34619). Но если УК делает наценку на стоимость приобретаемых коммунальных услуг, с нее надо платить НДС (Решение ВС от 03.12.2020 № АКПИ20-830, оставлено без изменения Апелляционным определением ВС от 02.03.2021 № АПЛ21-21).

Реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме — при условии приобретения данных работ (услуг) у организаций (ИП), непосредственно выполняющих (оказывающих) эти работы (услуги) (подп. 30 п. 1 ст. 149 НК РФ). 

Если УК делает наценку на покупную стоимость работ (услуг) организаций (ИП), выполняющих соответствующие работы (услуги), с наценки надо платить НДС (Постановление АС Уральского округа от 20.04.2021 № Ф09-1486/21 по делу № А60-23619/2020, оставлено без пересмотра Определением ВС от 08.07.2021 № 309-ЭС21-10192). 

Освобождения не будет, если работы (услуги) УК выполняет (оказывает) собственными силами, то есть штатными работниками (письмо ФНС от 14.03.2022 № СД-19-3/56). Также освобождение не применяется в отношении иных работ (услуг), выполняемых (оказываемых) УК, не относящихся к работам (услугам) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (письмо Минфина от 20.09.2022 № 03-07-11/90970).

Раздельный учет и отчетность

При использовании права на освобождение от НДС по перечисленным выше операциям УК должна вести раздельный учет облагаемых и необлагаемых операций (п. 4 ст. 149 НК РФ). А в случае ставки 20% — также раздельный учета входящего НДС по приобретенным товарам (работам, услугам) (п. 4 ст. 170 НК РФ).

При осуществлении освобождаемых от НДС операций компания заполняет раздел 7 декларации по НДС, отражая реализацию коммунальных услуг по коду 1010262, реализацию услуг по обращению с ТКО по коду 1011232, реализацию работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по коду 1010263 (Приказ ФНС от 05.11.2024 № ЕД-7-3/989@).

В налоговую базу по НДС компания не включает суммы взносов на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (подп. 1 п. 3 ст. 162 НК РФ, письмо Минфина от 07.02.2019 № 03-07-11/7181).

Подготовить, проверить и сдать отчетность через интернет.

Попробовать

Обязательства по НДС управляющей компании на УСН

Независимо от того, какую ставку НДС применяет УК (специальную или общую), она (п. 3 ст. 169, п. 1, 5 ст. 174 НК РФ):

• ежеквартально не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, сдает декларацию по НДС в электронном виде;
• уплачивает НДС ежемесячно не позднее 28 числа равными суммами в течение 3 месяцев, следующих за истекшим кварталом;
• ведет книги продаж и покупок. При применении специальных ставок в книге покупок регистрируются вычеты НДС в определенных случаях, например, при возврате аванса за неоказанные услуги.

Счета-фактуры УК в большинстве случаев не оформляют. По операциям, не облагаемым НДС, счета-фактуры не составляются (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 14 Методических рекомендаций). 

Если УК принимает от физлиц наличную оплату, облагаемую НДС, счета-фактуры заменяют чеки ККТ (п. 7 ст. 168 НК РФ, письмо ФНС от 12.08.2019 № ЕД-4-20/15964@). По безналичным платежам можно заключить соглашения с плательщиками-физлицами о невыставлении счетов-фактур (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ). 

В этих случаях в книге продаж можно регистрировать показания фискального накопителя ККТ или сводного документа (например, справки бухгалтера), содержащего суммарные данные по всем облагаемым НДС операциям, совершенным в течение квартала (месяца) с кодом вида операции «26» (п. 13 Правил ведения книги продаж, утв. Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137, письмо Минфина от 02.04.2018 № 03-07-09/21088, приложение к Приказу ФНС от 14.03.2016 № ММВ-7-3/136@, п. 15 Методических рекомендаций).

Основные элементы работы с НДС управляющей компании на УСН объединили в таблице: 

Влияние НДС на исчисление УСН-налога

УК, освобожденные от НДС или выбравшие специальную ставку налога, включают входящий НДС в стоимость товаров (работ, услуг) на объекте «Доходы минус расходы», если затраты на приобретение товаров (работ, услуг) учитываются для целей УСН (подп. 3, 8 п. 2 ст. 170, п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Независимо от того, какие ставки НДС применяет УК (общие или специальные), доход для целей УСН очищается от НДС (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).

У нас есть дополнительные материалы по теме, советуем их изучить:

• УСН и НДС с 2025 года: заполняем первую декларацию без ошибок
• НДС на УСН: продолжаем разбираться
• Как отказаться от НДС на УСН