Аренда имущества при НДС на УСН

Упрощенцы, арендующие государственное (федеральное, региональное, муниципальное) имущество, могут столкнуться с необходимостью выполнять функции налогового агента по НДС. Это касается как упрощенцев на НДС, так и освобожденных от налога. Рассмотрим, когда у плательщика УСН на НДС возникают обязанности налогового агента при аренде госимущества, и разберем спорные ситуации.

Когда упрощенец становится налоговым агентом по НДС при аренде

Налоговый агент — это лицо, на которое НК РФ возлагает обязанности исчислить и удержать налог из сумм, выплачиваемых налогоплательщику, а также перечислить налог вместо налогоплательщика в бюджет (п. 1 ст. 24 НК РФ).

Упрощенцы и до 2025 года не освобождались от обязанностей налоговых агентов, в том числе по НДС при аренде госимущества (п. 5 ст. 346.11 НК РФ, письмо Минфина от 29.03.2024 № 03-07-11/28382).

Как работать с НДС в 2025 году: расчет, отчетность, льготы и налоговый вычет

Обязанности налогового агента по НДС у плательщика УСН могут возникнуть в ситуациях, описанных в ст. 161, 174.2, 174.3 НК РФ. Нас же интересуют обязанности налогового агента при аренде госимущества, возникающие в соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 161 НК РФ. 

Этой нормой установлено, что налоговыми агентами по НДС признаются юрлица (ИП), являющиеся арендаторами находящегося в РФ федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества, имущества, находящегося в собственности федеральной территории «Сириус», предоставляемого в аренду органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления, органами публичной власти федеральной территории «Сириус».

Таким образом, основанием для возникновения обязанностей налогового агента у упрощенца на НДС при аренде является соблюдение трех условий:

• заключен договор аренды госимущества;

• госимущество находится в РФ;

• арендодателем госимущества выступает орган государственной (муниципальной) власти и управления.

Если одно из условий не выполняется, обязанностей налогового агента по НДС у арендатора не возникает. 

Операции по оказанию услуг казенными учреждениями не признаются объектом налогообложения НДС (подп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Поэтому при заключении договора аренды госимущества с казенным учреждением у арендатора не возникает обязанностей налогового агента по НДС (письма ФНС от 14.12.2017 № СД-4-3/25449@, Минфина от 26.01.2016 № 03-07-11/2939).

По мнению налоговых органов, обязанности агента по НДС возникают и у тех, кто получает госимущество от органов власти в безвозмездное пользование. В этом случае НДС придется исчислять с рыночной стоимости аренды такого имущества, включающей НДС (письмо Минфина от 23.10.2023 № 03-07-11/100330).

Не работали с НДС? Поможем выбрать ставку и подготовить декларацию.

Попробовать бесплатно

Обязанности налогового агента при аренде госимущества упрощенцем

Объем обязанностей налогового агента по НДС у плательщика УСН не зависит от того, уплачивает ли он НДС, а также от ставок НДС, применяемых упрощенцем (общие или специальные). Однако для освобожденных от НДС упрощенцев есть специфика представления отчетности в качестве налогового агента.

НДС на УСН с 2025 года: как рассчитать нагрузку при разных ставках налога

Рассмотрим обязанности налогового агента по НДС у арендатора госимущества, применяющего УСН, по мере их возникновения.

Обязанность 1 — определить налоговую базу, исчислить НДС

Арендатор госимущества при выплате арендной платы должен определить налоговую базу, исчислить и удержать из налоговой базы НДС. При этом нужно учитывать, что:

Какие ставки НДС может совмещать плательщик УСН?

• Все арендаторы на УСН, включая освобожденных от НДС и применяющих специальные ставки 5 (7)%, исчисляют НДС в качестве налогового агента при аренде госимущества по ставке 20% (п. 9 ст. 164 НК РФ).

• Налоговая база при аренде госимущества определяется по каждому арендованному объекту как сумма арендной платы с учетом НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ).

• Налоговая база определяется на дату выплаты арендной платы независимо от того, оплачивается аренда авансом или постфактум (письмо Минфина от 23.06.2016 № 03-07-11/36500). Таким образом, в периоде, в котором арендная плата за госимущество начисляется, но не уплачивается, например, по причине получения отсрочки уплаты, обязанностей налогового агента по НДС у арендатора не будет (письмо ФНС от 06.04.2011 № КЕ-4-3/5402@).

• Договором аренды может быть установлена сумма арендной платы с учетом НДС — тогда налог исчисляется из суммы арендной платы по расчетной ставке 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Также в договоре аренды может быть указана сумма арендной платы без НДС, подлежащая перечислению арендодателю, и установлено, что арендатор уплачивает НДС в бюджет отдельно. 

Арендная плата: отвечаем на сложные вопросы

Тогда, вначале нужно определить налоговую базу, то есть размер арендной платы с НДС. Налоговую базу можно рассчитать путем прибавления к арендной плате, указанной в договоре, суммы НДС, исчисленного по ставке 20%. Далее налог к уплате рассчитывается в том же порядке, как и при включении НДС в состав арендной платы.

Обязанность 2 — оформить и зарегистрировать счет-фактуру

Арендатор госимущества на УСН должен оформить счет-фактуру при выплате арендной платы и зарегистрировать его в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ, п. 15 Правил ведения книги продаж, утв. Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137). Обязанность распространяется и на упрощенцев, освобожденных от НДС по п. 1 ст. 145 НК РФ.

Как работать со счетом-фактурой компаниям и ИП на УСН с 2025 года 

Упрощенец, применяющий общие ставки НДС 20 (10)%, вправе взять к вычету налог, уплаченный в качестве налогового агента, если арендованное имущество используется в облагаемой НДС деятельности. Вычет применяется после отражения в учете факта оказания услуги аренды (п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ, письмо Минфина от 20.03.2018 № 03-07-08/17279). 

Для применения вычета арендатор регистрирует в книге покупок тот же счет-фактуру, который он зарегистрировал в книге продаж в периоде выплаты арендной платы (п. 23 Правил ведения книги покупок, утв. Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137). Упрощенец, уплачивающий НДС по специальной ставке 5 (7)%, не имеет права на вычет НДС, уплаченного в качестве налогового агента (подп. 8 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Обязанность 3 — подать декларацию по НДС

Арендатор госимущества на УСН, хотя бы раз перечисливший в истекшем налоговом периоде по НДС (квартале) арендную плату, обязан не позднее 25 числа месяца, следующего за таким кварталом, подать декларацию по НДС. 

УСН и НДС с 2025 года: заполняем декларацию без ошибок

Если арендатор не освобожден от НДС, он представляет декларацию по ТКС, включив в нее раздел 2, который заполняет отдельно на каждого арендодателя с указанием в строке 070 кода операции 1011703 (п. 34, 35 Порядка заполнения декларации по НДС, утв. Приказом ФНС от 05.11.2024 № ЕД-7-3/989@). 

Примеры заполнения декларации по НДС 

Если арендатор освобожден от НДС, декларацию, в общем случае, можно сдать не только в электронном виде, но и на бумаге в составе титульного листа, раздела 1 с прочерками, разделов 2 и 9 (п. 5 ст. 174 НК РФ, п. 3.1, 55 Порядка).

Льготы по НДС в 2025 году: кому положены и как подтвердить

Обязанность 4 — уплатить удержанный НДС

Арендатор госимущества на УСН уплачивает в бюджет НДС, удержанный из арендной платы, в составе ЕНП тремя равными суммами. Срок — не позднее 28 числа каждого из трех месяцев, следующих за кварталом, в котором выплачена арендная плата (п. 1 ст. 45, п. 1, 3 ст. 174 НК РФ).

Основные этапы работы упрощенца с НДС при аренде госимущества представлены в таблице: 

Спорные ситуации у налогового агента при аренде госимущества

При аренде госимущества нередко возникают спорные ситуации. Разберем некоторые из них.

Трехсторонний договор аренды

Иногда в качестве арендодателя в договоре аренды одновременно указываются и орган госвласти, и балансодержатель арендуемого имущества (ГУП, МУП и др.). Тогда, по мнению налоговиков, арендатор признается налоговым агентом по НДС (письмо ФНС от 24.11.2006 № 03-1-03/2243@). 

Если же в договоре аренды арендодателем указан только балансодержатель, а орган власти хоть и указан, но не является арендодателем, обязанностей налогового агента у арендатора не возникает (письмо УФНС по Москве от 27.06.2011 № 16-15/61956).

Аренда госземли

Аренда государственной (муниципальной) земли освобождена от НДС (подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ). В этом случае арендатору рекомендуется указать арендную плату, уплаченную за налоговый период, в разделе 7 декларации по НДС без заполнения раздела 2 декларации (письмо УФНС по г. Москве от 27.03.2007 № 19-11/28227).

Неденежная оплата аренды госимущества

При неденежной оплате аренды госимущества, в том числе когда в счет арендной платы арендатор оказывает арендодателю услуги или выполняет работы, арендатор исполняет обязанности налогового агента по НДС (письмо Минфина от 04.02.2020 № 03-07-11/6694).

Подготовить, проверить и сдать отчетность через интернет.

Попробовать

Субаренда

При сдаче арендованного госимущества в субаренду у арендатора/субарендодателя сохраняются обязанности налогового агента по НДС при выплате арендной платы арендодателю (письмо Минфина от 21.05.2019 № 03-07-13/1/36302).

Приобретение прав на аренду госимущества

При приобретении прав на аренду госимущества покупатель не является налоговым агентом по НДС при оплате прав, независимо от того, приобретает он права у госоргана или иного лица (письмо Минфина от 01.02.2011 № 03-07-11/21, Постановление ФАС Московского округа от 20.05.2013 по делу № А41-26569/12).